最近民企开始积极拿地了

摘要： 这几年，土拍市场不断降温，处在低位。据统计，今年前三季度全国的经营性土地成交建面为 5.02 亿平方米，较 2023 年同期下降 20%，创下了 2010 年以来全国土地交易规模的...

这几年，土拍市场不断降温，处在低位。

据统计，今年前三季度全国的经营性土地成交建面为 5.02 亿平方米，较 2023 年同期下降 20%，创下了 2010 年以来全国土地交易规模的新低，而且在拿地格局的调整下，民营房企从曾经的主力军，变得越来越边缘化。

图源：CRIC

不过让我们意外的是，最近一个月的年尾土拍略有起色，又有一批民营房企重新活跃起来，重回杭州、成都、佛山等二三线热点城市拿地，溢价拿地的也不在少数。还有人看到了商机，带着新的资金进入了房地产。

这些都给当下的市场带来了生机。

01

先来感受一下最近民企的积极。

就这一个月以来各地的土拍而言，可以看到包括南宁、西安、武汉、成都、杭州在内的城市，都有民企的身影出现，不论是沉寂已久的还是新成立的，都用真金白银，切实付出了行动。

资料来源网络，供参考

先是 10 月 24 日，徐州民企昌久置业公司拿下了贾汪区地块，接着在南宁也有两幅商住地成功出让，被两家本土房企收入囊中，永鑫达还是广西凯誉汇的兄弟公司，彼此关系密切，这两块地的楼面价很低，都是 "2" 字头，占地面积不大，开发的成本也相对较低，开发商的资金压力也小很多。

西安 10 月底土拍的 5 块地，包括 3 宗住宅用地和 2 宗商服用地，全部被民企出手斩获，包括京颐置业、鼎诚智和、文启星途等多家陕西开发商。

进入 11 月，武汉本土房企湖北祈源地产，以底价竞得了一块商改住地块。

更厉害的是，成都两家民企接连拿下新晋楼面价 " 地王 "，直接带动了当地土拍市场的热度，先是高新区大源地块，参拍的还有华润、中海等国企开发商，经过了 80 多轮举牌，最终由 " 川系新锐房企 " 远达集团拿下，成交结果也刷新了高新区的楼面价成交纪录，成为新晋区域地王。

11 月 15 日的锦江林家坝地块，同样吸引了包括滨江、金茂、越秀、建发、华润在内的多家房企竞拍，由润达丰滨江以约 44.4% 的溢价率拍得，一举成为成都地价排名第三的地块。

同日，来自南通的老牌民企华宇地产，大手笔拿下了主城核芯区地块，这块地容积率只有 1.23，各方面配套完善，将有效弥补板块内低密住宅不足的局面。

佛山的宏宇地产则是以超 18 亿总价拿下了原城市广场地块，杭州的老大哥滨江地产也继续溢价拿地。

02

除了最近这一个月的 " 异军突起 " 之外，从今年下半年开始，民企就有重返土拍市场的迹象。

6 月 19 号，复星集团旗下公司以 17.94 亿元的高价，顺利摘得三亚海棠湾的 HT06-14-03 地块，占地面积约 140 亩，复星集团也一跃成为三亚近几年首个拿下超百亩宅地的民企。

从地图上可以看到，地块紧邻集团打造的三亚旅游地标亚特兰蒂斯酒店，接下来将投资数百亿，用于建设 " 超级地中海 " 综合产业项目。

三亚项目区位示意图

7 月 20 号，湖北襄阳的土拍市场，迎来了陌生面孔汉成集团，历经 87 轮激烈 PK，它以超 3.98 亿元摘得了 19 号地块，成交楼面价约 4056 元 /㎡，溢价率高达 17.82%，该地块包括一块城镇住宅用地，以及一块商业用地，对民企的开发和运营能力都有考验。

图源：真叫卢俊

而后 7 月底，西安未央区挂牌的两宗商住地被贝壳旗下的贝好家拿下，此前 3 月在北京、6 月在广州都有参与过竞拍，直到这次才终于成功拿地。

不久后的 9 月下旬，贝好家又以刷新成都高新区纪录的楼面成交价，经过足足 83 轮竞价，竞得了成都金融城三期 H12 地块，加上各地新开的子公司，充分凸显了其进军房地产开发的决心。

图源：天眼查

与此同时，在成都参加土拍的本土民企还有万华、锦安善造等。

9 月，拿下徐州首个第四代住宅地块的不仅是一家民企，还是一家来自外地、刚成立不久的开发商——吉云（海南）投资有限责任公司，这也是今年以来，徐州首个拿地的民企，地块的要求还非常严苛，既要严格执行第四代住宅的先进设计要求，还要准现房销售，对房企的难度可不低。

徐州首个第四代住宅项目效果图

与此同时，南宁的两宗商住地块，竞得者分别为广西凯誉汇以及恒力集团。

拿地势头较猛的 " 陕北派 " 以陕西欣多升房地产为代表，也在西安积极拿地。

纵观这些冒头的民企，一种是本地小型开发商，成立的时间虽然不短，开发的楼盘不多，覆盖地区也比较有限，但一直稳扎稳打，有代表产品。

比如四川远达集团来自自贡，横跨房地产、美食、投资、物业管理和文化体育等产业，直到 2021 年才逆势在成都成立开发公司，目前在 高新区先后开发了天屿城、天荟云庭、天宸名邸三个项目，销售额也表现不错，才选择再拿下区域内的第四宗土地。

另一家成都民企润达丰滨江，以花园打造和高得房率为核心竞争力，这一年多来花了超 30 亿，在核心区域疯狂拿地，甚至以 61% 的溢价拿下了麓湖的 44 亩地，项目坐拥绝对的豪宅尺度，光大平层的户型就有 280 和 330㎡，一层一户。

麓湖润达丰滨江项目效果图

而首入湖北襄阳的汉成集团，成立于 2001 年，业务涵盖汽车贸易、清洁能源、地产开发和金融等六大版块，此前也在十堰操盘过多个地产项目。

还有一种是刚成立不久的民企，背景更加多样。像徐州拿地的吉云投资公司来说，今年 7 月成立，背后的一个股东有商贸背景，去年才开始涉足地产。

另一个昌久置业的母公司是江苏徐钢钢铁集团，据资料介绍，这是一家闽商投资的民企，主要业务是生产钢铁，房地产业务作为补充板块。

拿下四川温江万春地块的四川祥泰合盛建筑工程有限公司，则是成立于今年 6 月，股东结构为自然人。

03

为什么民企选择在此时此刻出手？在这样的市场环境下，民企为什么会选择加大拿地力度？

首先，这些拿地的民企，自身有实力，开发和销售情况都很稳。

以南通华宇地产为例，2022 年拿下玲珑雅苑地块，在这个项目上做到了纯现金开发，没有一分钱的抵押贷款。

西安的鼎诚智和去年 11 月在大牌房企扎堆的奥体板块，打造了热门楼盘鼎诚御峰里，实现了四开四罄的好成绩。

来自广东的宏宇地产就更厉害了，去年推出的里水宏宇天御江畔，一共卖出了约 1200 套，成为佛山全年唯一成交套数破千的楼盘。

还有像 4A 级景区南风古灶、中国陶瓷博物馆汉陶专题馆等，都是宏宇在运营。

现金流的好转，销售业绩的增长给了他们长远发展的信心。

其次，政府今年的供地策略也发生了转变，拿出了很多优质特色的地块，地段核心、配套成熟、资源丰富，这样一来，项目去化具备一定保障，民企才更加愿意买单。

还有不断放宽的土地出让条件，下调容积率，鼓励四代住宅和大户型开发，像徐州的首幅第四代住宅用地、佛山高明的第四代建筑试点项目，都被民营房企拿下。

此外，土拍限价在全国大范围取消，市场回归 " 价高者得 "，优质土地的价值得以充分发掘。

再从大的政策环境来说，10 月也是今年楼市的一个重要转折期，国庆前夕，中央定调房地产 " 止跌回稳 "，宣布降低存量房贷利率，多个热点城市密集出台新政。10 月中旬，住建部公布了一系列政策 " 组合拳 "，包括以货币化安置的方式新增 100 万套城中村和危旧房改造。

在这些政策的强力支持下，房企的信心和积极性有所回升，多个城市的楼市也在悄然升温，这两个月出现明显的复苏势头，商品住宅成交创今年新高，" 银十 " 超过了 " 金九 " 。

据 58 安居客研究院统计，今年 1 到 10 月核心 24 城，各类企业拿地的比重在不断调整，其中 10 月总计出让成交 129 宗涉宅用地（不包括纯保障房地块），央企、地方国企、民企拿地比重分别为 11%、58%、18.7%。

民企拿地占比上升了 6.7%，积极性较 9 月有一定提升。

图源：58 安居客研究院

04

长期以来，土地拍卖都被看作是市场对行情的试金石，随着供需关系逆转，土拍市场也进入了买方时代，地方政府持续简化出让流程，最快可达到 " 拿地即开工 " ，千方百计为房企提供支持，丰富融资渠道，对民营房企更友好。

而新增的土地储备，关系到一家房企一两年后的销售表现。

今年年底，民企集中拿地可以说是一个积极信号，体现出他们当下的的现金流宽裕性，以及对行业新一年发展的信心，更表明不会放弃土拍市场的决心。

本文来自微信公众号 " 真叫卢俊 "，作者：远山，36 氪经授权发布。