摘要：
" 和股市一样，楼市逆转行情能持续多久，谁也无法预料。"文 / 巴九灵这个国庆节，出现了一些罕见迹象。上海、深圳、北京三大证券交易所都休市了，但证券公司的开户业务却猛然上升。本该休... " 和股市一样，楼市逆转行情能持续多久，谁也无法预料。"
文 / 巴九灵
这个国庆节，出现了一些罕见迹象。
上海、深圳、北京三大证券交易所都休市了，但证券公司的开户业务却猛然上升。本该休假的员工，统统被领导叫回来加班。
据财联社统计，超过 60 家券商宣布国庆假期营业部增配值班人员，线上开户可以 7*24 小时，相关人员有的增配支援，有的调休加班，确保客户需求得到满足。
据一家头部券商的工作人员透露，线上开户的视频认证环节严重 " 堵车 "，公司正在抽调人员支援，有 2 万多户在排队开户中。
这 " 泼天的富贵 " 轮到了证券公司，拦都拦不住，证券经理们数钱数到手抽筋。
国庆 " 黄金周 " 主动加班的，还有地产商和房产销售员。
国庆前一天，几百名地产人员在广州市番禺区长隆大厦召开国庆誓师大会。参会者头上束着印有 " 国庆必胜 " 字样的红色头巾，齐声高喊 " 国庆冲一冲，一天都不休 "。开发商当场放话，单套最高佣金将提升至 80 万元。
国庆当天，北上广深的看房者疯狂涌入各大售楼处，热闹程度堪比旅游景区。
10 月 1 日，市民观看楼盘规划情况
在广州，热门楼盘的售楼部停满了车，洽谈区的座位坐满了人，到访客户量比以往节假日增长了 30%，虽然提前抽调了几十名销售人员，但还是忙不过来，有的客户看房需要排队半小时。
在深圳，解除限购的部分优质楼盘不仅吸引了本地居民的注意力，还把外地投资客招了过来。甚至有新疆客户，不远万里赶到深圳买房，一买就是好几套。
在上海，早上六点多就有客户在售楼处等候，该楼盘国庆第一天接待了 100 多组认购客户。项目经理表示，如果认购人数超过房源数，该楼盘可能会启动摇号选房。
在北京，多家开发商发布成交战绩，保利北京 " 首日告捷，劲销 1.87 亿元，热燃 9 盘，与国同庆 "。
当这些地产大老板大口吃肉的时候，地产打工人也能喝一口汤。
小巴认识的一位资深中介，昨日凌晨发了一条朋友圈：我倒霉了三年，就是要等今天这个机会。我要争一口气，不是要证明我比别人威风，只是想告诉人家，我失去的销冠位子，我自己一定要拿回来。
他的这段话，引起了很多地产人的共鸣。
从 2021 年三季度开始算起，房地产的 " 寒冬 " 已经持续了整整三年，房价一跌再跌，交易量越来越少。无数地产人被迫离场，还在坚守的人过得异常艰难。
直到国庆前夕，市场信心才得以修复。A 股和港股的房地产板块全线飘红；河南、四川等地开发商宣布涨价；上海房东连夜跳价 50 万；深圳楼盘 8 小时售罄 395 套房源。
为什么楼市会突然好转，跟股市行情有没有关联？这次转向，是政策刺激下的 " 止跌回稳 "，还是楼市全面大涨的前奏？作为普通人，我们又该做些什么？
史无前例的政策大礼包
楼市的触底反弹，离不开政府的宏观调控。
9 月 24 日，央行发布了一系列支持房地产发展的新政策，既降低了存量房贷利率，还统一了房贷最低首付比例。
9 月 26 日，中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳。
9 月 29 日和 9 月 30 日，上海、深圳、广州、北京、厦门、武汉、河南、浙江嘉善、湖南株洲等地均出台了楼市新政，引起了全国震动。
北、上、广、深、厦是中国商品房均价最高的五座城市，也是限购政策的 " 最后堡垒 "。所以它们的政策变动，尤其引人关注。
广州和厦门的政策力度最大，一口气砍掉了所有限购政策，不再审核购房者的资格。
上海的新政策，总结起来有六个要点：外环外一年社保就可以买；外地家庭可以买二套；首套首付 15%，二套 25%；增值税 5 改 2 年，满两年没有增值税；临港可以额外买一套，临港二套首付 20%；取消普通住宅和非普住宅。
北京的新政策，总结起来有五个要点：五环内 3 年社保可以买房，五环外 2 年社保；首套首付 15%，二套 20%；二孩本市家庭，公积金贷款上浮 40 万额度；通州不再单独限购；本市单身带娃的，可以买 2 套或 3 套。
深圳的新政策，总结起来有四个要点：非核心区取消限购；首套住房最低首付比例调整为 15%，二套为 20%，增值税 5 改 2 年；全面取消限售。
消息传开后，很多人开始对比分析各个城市的政策力度。
财经评论员刘晓博指出，广州的政策力度最大，全面取消了限购。深圳力度也还可以，但仍然存在一定程度的限购。上海楼市是一线城市内最活跃的，所以此次新政的力度不算大，相当于深圳上一轮新政的水平。
有网友认为，上海新政缺乏诚意，对购房者不够友好。渐近投资研究院院长朱振鑫不认同这种观点。
朱振鑫表示，上海核心地段的商品房供不应求，皇帝的女儿不愁嫁，暂时不能取消限购。硬要寻求所谓的诚意，你可以去鹤岗等四线城市，那里永远不限购，可以随便买。
朱振鑫预测，限购政策越严格的城市，可能复苏得越快。那些天然不需要限购的城市，楼市可能不会有太大反应，或者说有价无市。
10 月 1 日，一处建设中的房地产楼盘
不过，这些城市的政策内容虽然有差异，但发布时间却出奇地一致，都选择了 9 月 29 日或 9 月 30 日。为什么会这样？
刘晓博曾预料到 9 月底会有楼市新政，因为 9 月份楼市再次降温，经济偏冷的态势越来越明显，这可能影响到全年经济目标的完成，以及就业。
58 安居客房产研究院分院院长张波则认为，一线城市赶在节前出台政策，无疑是要抢抓国庆节假日楼市的时点，提升购房群体对未来的信心。
事实也验证了张波的观点，今年国庆的看房人数确实比以前高，北上广深的日均成交量都有所提升。积极乐观的情绪，甚至蔓延到了郑州等二线城市。
从 9 月 26 日到 9 月 29 日，郑州市内八区新建商品住房分别成交 109 套、156 套、369 套、393 套，形势一片大好。
9 月 30 日和 10 月 1 日的数据还没公布，但根据《大河报》的报道，郑州多个楼盘的国庆到访量超过百组，市场热度还在上升。
由此看来，9 月下旬的政策组合拳，确实起得了不错的效果。
而除了政策变动，一线楼市的这次反转，也跟市场博弈有关。
在楼市提前抄底的企业
无论市场环境如何糟糕，总有人反向操作。
持续阴跌的中国房地产市场，却出现了三类抄底者：外资、险资和煤老板。
2023 年 11 月 7 日，" 外资开始抄底中国房地产 " 的话题就冲上了热搜，24 小时总阅读量就高达 1.7 亿。
根据诸葛数据研究中心不完全统计，从 2021 年到 2023 年，包括贝莱德、高盛、博裕资本、马拉松资本、橡树资本等多家投资机构纷纷瞄上中国房企的股票债券，出险房企是他们主攻的目标。
到了今年，网络上又传出了 " 中东土豪抄底中国地产 " 的消息。9 月 20 日，华南五大房企之一的中国奥园，宣布将其 16.48% 的股份转让给了中东的 Multi Gold 公司。
除了国外资本，国内的保险公司和煤老板也热衷于抄底房地产企业。
据不完全统计，今年以来，至少有 9 家险企接连出手，共接盘 13 个不动产项目。最显著的是新华保险，三度出手接盘万达旗下资产。
这些抄底企业的主攻方向，是核心城市的优质资产。就连沉寂已久的华北 " 煤老板 "，也跑到上海来抢购顶级豪宅。
正是有了这些企业的烘托，上海楼市才走出了独立行情。据国家统计局，从 2024 年 3 月到 8 月，上海新建商品住宅价格持续上涨，涨幅位居 70 个大中城市第一名。
上海不仅是中国楼市的风向标，也是中国股市变动的窗口，毕竟这里有亚洲最大的证券交易所。
股市跟楼市也一样，也经历了三年的低迷期。但股市反弹的速度比楼市快，国庆前的九个交易日，上证指数从 2705 点上涨到了 3336 点，涨幅高达 23%。
股市和楼市相辅相成
股市和楼市，是普通人理财的两大渠道。
有些人担心，行情一片大好的股市可能会分流资金、影响楼市？
张波、刘晓博、朱振鑫等专家一致认为，这种担忧是多余的。
张波认为，股市和楼市并非竞争关系，而更多是互相促进，只有股市提升，市场对于经济基本面的信心才会更大增强，购房者入市也会更为坚决。同时由于股市上涨，不少股民有机会获利离场，从而有更充足资金用于购房。
刘晓博强调，短期内，股市的上涨效应会更明显，这可能会分流一些楼市的资金，但主要分流的是债市的资金，分流的是银行理财的资金，分流的是银行存款。股市好了，楼市也会好起来。
朱振鑫告诉小巴，历史上，房地产上涨的时候，股票市场行情都不错；反而是房价跌的时候经济差，然后股票市场也不好。所谓的资金分流，是典型的微观思维。宏观上看，市场上永远不缺钱。
另外，本轮股市上涨期，地产类上市公司也是直接受益者。
9 月 25 日，光大嘉宝、福星股份、中交地产、金融街、阳光股份、合肥城建等十余家上市房企涨停。
9 月 26 日，绿地控股、阳光股份、云南城投、津投城开、滨江集团、空港股份等 30 余家上市房企都录得涨停板。
9 月 27 日，绿地控股、阳光股份、滨江集团、华侨城 A、保利发展、招商蛇口等 32 只股票涨停。
9 月 30 日，华夏幸福、华侨城 A、大悦城、信达地产、阳光股份、新华联、金融街、金地集团、绿地控股等 37 只地产股涨停。
芝麻开花节节高，地产板块的行情持续变好。所以各地开发商的信心也越来越强，想抓住这波风口卖个好价钱。
9 月 28 日，河南本土房企河南卓凯置业有限公司发文称，自 9 月 30 日 24 时起，对旗下常绿 · 金水宸苑项目在售房源售价上调 2%（约 300 元 / 平方米）。
不只河南，四川也有房企提价。四川中茅房地产开发有限公司、成都嘉禾兴房地产开发有限公司和成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司，均宣称自 10 月 1 日起对公司所有在售项目的在售房源单价上调 2%。
中小房企在涨价，央企保利则选择保价策略。保利旗下多个项目宣布，若在后期网签销售折扣低于买方现有折扣（较备案价），或有额外赠送物业费、车位、家装包等任何形式的变相优惠，可无理由退房（房款利息不计）。
张波认为，选择涨（保）价是房企在政策下更有信心的体现，也是在一定程度上迎合购房群体 " 买涨不买跌 " 的心理。
但张波也发出了提醒，非热盘选择涨价并非良策，大部分房企应根据各地市场变化，合理调整优惠幅度，以推进在国庆期间用户关注和实际成交量的提升。
在房展会上选房购房的市民们
楼市的未来走向
大家最关心的话题可能还是，中国楼市的未来走向。
在百度等平台，# 楼市限购大松绑会让房价回涨吗 # 登上了热搜。
一个复杂且多因素交织的问题，我们不妨听听专家们的看法。
张波预测，国庆市场预计成交量将环比 9 月同期有明显提升，超过去年国庆水平可能性也大大增强。
" 白袍翁 " 公众号联合创始人白小姐认为，当下的这波政策，国庆的购房热情一定会被点燃，但能持续多久，还是要看整体金融战略的导向。
与谨慎的专家不同，房产中介们则普遍希望回到大牛市。他们觉得房地产是支柱产业，如果国庆后行情熄火了，政府肯定会出台更多刺激政策。
刘晓博认为，政府手上确实还有牌没打完。未来两到三年央行利率可能还会再降 80 个基点左右。财政政策的全面发力也将给楼市带来利好，比如国债的增发，地方专项债的增发，财政赤字的上调。
可问题是，这些宏观调控举措就一定能带火楼市吗？
白小姐认为，楼市调控对楼市的走向产生不了根本性影响，因为我们的调控政策都是逆周期调控，真正决定楼市大局的，还是市场力量。即使我们是个强政策导向的国家，也拗不过市场趋势。
而从市场趋势来看，中国楼市的发展之路上还有不少障碍。
南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为，居民部门的杠杆率已经到了极限，除非经济基本面、就业、收入增长能够超出预期，否则影响楼市的支付能力的信心依然不足。
吴翔华还强调，经过三年下跌，楼市需要承担巨大的抛压，除了一二线热点城市的核心资产以外，绝大部分市场受到的影响很小。
本篇作者 | 饶祖分 | 责任编辑 | 何梦飞
主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG
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