摘要：
◎ 2024 财年（2023 年 7 月 1 日 ~2024 年 6 月 30 日），新世界发展股东应占亏损约 196.83 亿港元，这也是新世界发展近 20 个财年以来首次出现亏... ◎ 2024 财年（2023 年 7 月 1 日 ~2024 年 6 月 30 日），新世界发展股东应占亏损约 196.83 亿港元，这也是新世界发展近 20 个财年以来首次出现亏损。
◎此次郑志刚的辞任，无疑让郑氏家族第三代 " 接班人 " 的格局生变。而对新世界发展来说，出现近 20 年来首亏后，" 职业经理人 " 马绍祥能否扭转业绩？
每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺
9 月 26 日，在新世界发展（HK00017，股价 9.42 港元，市值 237.07 亿港元）正式官宣郑志刚辞任行政总裁不久后，就召开了 2024 财政年度业绩发布会。
2024 财年（2023 年 7 月 1 日 ~2024 年 6 月 30 日），新世界发展股东应占亏损约 196.83 亿港元，这也是新世界发展近 20 个财年以来首次出现亏损；来自持续经营业务的收入约为 357.82 亿港元，同比下跌 34%；来自持续经营业务的核心经营溢利为 68.98 亿港元，同比下跌 18%。
来源：新世界发展 2024 财年业绩报告
郑志刚辞任，令家族 " 接班人 " 格局生变
业绩会一开场，郑志刚就先发表了一段讲话，透露其辞任原因及未来发展方向。" 经过长时间的深思熟虑，我决定在人生的下一个阶段，投入更多时间在社会公益上，为香港和祖国发挥更大的贡献。因此，几周前，我主动辞去了执行副主席和行政总裁的职位。非常高兴我的父亲郑家纯博士非常尊重和支持我的决定。"
郑志刚目前在新世界发展仅保留了虚职——非执行董事及非执行副主席，不再担任执行委员会成员以及可持续发展委员会主席及成员。同时，郑志刚也辞任了郑氏家族多家上市公司职位，包括新世界百货中国（HK00825，股价 0.27 港元，市值 4.55 亿港元）董事会主席、周大福（HK01929，股价 7.66 港元，市值 765 亿港元）执行董事、新创建集团（HK00658，股价 8.02 港元，市值 320.6 亿港元）非执行董事。
郑氏家族与李嘉诚、郭得胜、李兆基所在家族被称为 " 香港四大家族 "，郑氏家族目前由郑裕彤之子郑家纯掌舵。在 2024 年福布斯中国香港富豪榜上，郑家纯及家族以 221 亿美元财富额居第三位，仅次于李嘉诚和李兆基。
郑家纯有四个子女进入家族旗下各家公司担任要职，郑志刚是郑家纯长子，在本次辞任前一直被外界视为郑氏家族第三代 " 接班人 "。女儿郑志雯目前执掌周大福、瑰丽酒店集团，次子郑志明、三子郑志亮分别担任新创建联席行政总裁、郑氏家族私人投资旗舰周大福企业联席 CEO。
2023 年底，郑家纯在接受采访时表示，还没有定好接班人，如果没有合适的家族成员，可以向外招聘。
此次郑志刚的辞任，无疑让郑氏家族第三代 " 接班人 " 的格局生变。而对新世界发展来说，出现近 20 个财年以来首次亏损后，接棒郑志刚的 " 职业经理人 " 马绍祥能否扭转业绩？
担任执行董事 17 年，接下自创品牌 K11" 外包 "
9 月 26 日，新世界发展还与郑志刚全资拥有的公司 AC Group Linmited 签订了五份公司股权出售协议、2024 年服务总协议及商标许可协议，主要涉及运营管理 K11 品牌物业及相关业务。
马绍祥在业绩会上对此回应称，此举对公司而言能够节省运营成本，精简架构，变形提升回报率。从商业地产的角度看，地产商作为业主把物业外包给专业的公司管理也是大势所趋。K11 仍然是新世界发展旗下的资产和品牌，新世界也还是 K11 商场和办公大楼的资产拥有人。
郑志刚今年 44 岁，从 2007 年初开始获委任为新世界发展执行董事，2012 年出任执行董事兼联席总经理，2015 年 4 月改任为执行副主席兼联席总经理，2020 年 5 月改任为执行副主席兼行政总裁。
早在 2008 年，郑志刚就在香港创办 K11 品牌，主打将国际艺术及人文内涵融入商业的发展当中，开启艺术与商业融合的全新业态。此后，郑志刚将 K11 系列复制到内地并扩张迅速。目前，K11 购物艺术中心项目已拓展到上海、广州、沈阳、天津、武汉等地。
不过，从新世界发展 2024 财年投资物业收入情况看，得益于香港尖沙咀 K11 系列项目运营效率提升，香港投资物业收入及分部业绩（包括应占合营企业及联营公司业绩）同比有所增长，分别为 33.56 亿港元及 25.36 亿港元。但内地投资物业收入及分部业绩均出现同比下滑，分别为 18.41 亿港元及 9.55 亿港元。
香港 K11 系列项目 图片来源：每经记者 黄婉银 摄
值得一提的是，此前有市场消息传出，新世界发展正与华润隆地就出售香港尖沙咀 K11 Art Mall 一事进行洽谈，但双方对此均无回应。
郑志刚还在发表 " 临别感言 " 时提到，其在任期间打造的 " 柏 " 系列项目共创造近 1000 亿港元的合同销售，特别是其中的柏傲庄项目开盘时更成为 1997 年后的香港新盘 " 票王 "。
但也是在柏傲庄项目，曾出现过一起轰动性事件，这也对新世界发展造成财务影响。2021 年，在柏傲庄三期建设过程中，有两座大楼墙身底座混凝土在强度测试中未达获批设计要求，新世界发展决定拆卸重建，并对相关受影响的 800 多户买家作财务补助。
彼时，瑞银发布报告指出，其曾与新世界发展对话，指总财务赔偿约为 6 亿港元，柏傲庄三期总建筑成本料会增加约 9 亿港元，因此本次事件对集团的财务影响估计约 15 亿港元。假设新世界发展承担所有成本，预料有关财务影响会于柏傲庄三期完工，即在其 2024 财年业绩上反映。不过，新世界发展在 2023 财年业绩报告中指出，柏傲庄三期预计在 2025 财年入账。
在郑志刚从新世界执行董事变为非执行董事后，还有 6 位执行董事，分别是主席郑家纯和其女郑志雯（负责酒店项目），及马绍祥、薛南海（负责香港项目）、黄少媚（负责内地项目）和赵慧娴（负责人力资源及人才发展）。
继续出售非核心资产，减息周期下加快推盘速度
对于 2024 财年首现业绩亏损，郑志刚解释道：" 我想先澄清一点，大家不要误会，我们并没有亏损 200 亿港元现金。主要原因是上半年我们出售新创建的 83 亿港元非现金亏损，另外还有 92 亿港元是减值和拨备。如果计算核心经营利润，新世界发展仍有约 69 亿港元，实际上只下降了 18%。"
自 2019 年下半年以来，新世界发展一直将出售非核心资产视为去杠杆的重要工具。在 2024 财年，新世界发展已经达成出售非核心资产 80 亿港元的目标，交易标的包括香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益、深圳前海周大福金融大厦北塔余下 30% 权益等。
马绍祥指出，未来会继续在合适的时候出售一些非核心资产，以回笼资金。预计到 2025 财年，新世界发展全年出售非核心资产的目标将达到 130 亿港元。在近期三个月里，已经完成了约 28 亿港元的非核心资产出售。
截至 2024 年 6 月底，新世界发展可动用资金合计约 463 亿港元，其中现金及银行存款约 280 亿港元，可动用的银行贷款约 183 亿港元。综合债务净额为 1236 亿港元，债务净额与权益比率为 55%，较去年同期增加 6.3 个百分点。
在业绩会被问及 " 负债率上升，现金流下跌要暂停派息，作为新的 CEO，有什么方法去扭转这一局面？" 时，马绍祥坦言做 CEO 不容易，集团财务状况其实相当稳健，从今年 1 月到现在，完成了 510 亿港元的再融资和债务偿还，也反映了银行对公司信心，可以动用的资金多于 2025 财年到期的债务。集团一直用不同的方式优化财务状况，包括开源节流、出售一些非核心资产，希望可以加快去杠杆的速度。
报告期内，新世界发展于香港的物业发展收入为 24.12 亿港元，应占物业合同销售为约 15.09 亿港元，同比均出现大幅下降。内地物业发展收入为 137.17 亿港元，同比有所上升，贡献主要来自广州、杭州及沈阳等住宅项目。内地整体物业合同销售额为人民币 124.8 亿元，合同销售面积约 31.3 万平方米，整体合同销售的平均住宅价格超过每平方米人民币 44000 元。
对于香港楼市未来的走势，马绍祥认为，进入减息周期后，对于整个集团和香港地产业都有不同程度的帮助。发展物业方面，市场的信心随着减息应该会回升，整体成交量希望有所增加。楼价将会趋于平稳，现在市场需求仍然较大，会把握好这个时间加快推售新盘，预计接下来这一年将会推出 4400 个单位。在投资物业方面，随着投资者信心回升，租金回报也会变得有吸引力。另外，减息周期下公司的融资成本和利息开支也会下降，这是一个相当正面直接的影响。加上之前，公司主动作了减值和公允价值调整，可以轻装上阵，对日后的盈利增长和去杠杆速度都有帮助。
截至报告期内，新世界发展在内地持有的不包括车库的土地储备是 372 万平方米，其中约 198.8 万平方米为住宅用途。核心物业发展项目主要分在布于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京及沈阳等城市，约 58% 位于在大湾区和长三角重点地区。在香港持有应占总楼面面积约 774 万平方呎（1 平方呎 ≈0.09290304 平方米）的土地储备可作即时发展，其中物业发展应占总楼面面积约 395 万平方呎。
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