真实的深圳楼市

摘要： 8 月过后，深圳楼市似乎又回到了原点。公寓跳水最近，深圳的公寓冲上了热搜。位于南山大学城板块的京基 · 御景峯被爆出 5 折甩卖 157 平、228 平商办公寓产品，在售房源中最低...

8 月过后，深圳楼市似乎又回到了原点。

公寓跳水

最近，深圳的公寓冲上了热搜。

位于南山大学城板块的京基 · 御景峯被爆出 5 折甩卖 157 平、228 平商办公寓产品，在售房源中最低单价约 3.8 万元 / 平，总价约 585 万 / 套。

而项目开盘之初，备案均价约 7 万 / 平，最低备案单价约 6 万 / 平，228 平户型备案价总价 1300 万元左右一套，157 平户型备案价为 1000 万左右一套。

如今御景峯的二手住宅，最新成交单价也在 5.7 万 -6.6 万 / 平。

虽然，过去深圳的商办公寓产品一直价格低于普通住宅的价格，也不是市场成交的主流产品，一直处于滞销的状态，但是要知道，这次出现在热搜的京基 · 御景峯是位于南山西丽的项目。

项目位于 5 号线长岭陂地铁站口的位置，1 站可到达深圳北站，4 站到达留仙洞总部基地，9 站能到达宝安中心，还能直达前海湾、罗湖，周边景观能远眺塘朗山和长岭陂水库，属于位置地段都不算差的了。

但也不足以支撑住项目的价格。

而根据中原数据显示，2024 年上半年全市公寓成交 1337 套，同比下滑 62.4%；成交面积 7.4 万平，同比下滑 68.2%，成交面积为去年全年成交的 22.1%。公寓成交均价 51437 元 /㎡，于近几年中，仅高于 2022 年。即使公寓供应已经大幅下降，但成交量也跌至谷底。

开发商如今选择将这样的大户型资产割肉甩卖，足以见深圳的公寓市场有多冷清，开发商有多迫切回笼资金。

据了解，社交媒体平台上，有网友爆料，由京基牵头改造的多个项目出现不同程度停发过渡费的情况。

如位于罗湖罗芳村的拆迁项目，由京基集团牵头 7 月过渡租金出现了停发的情况；如同样由京基牵头的位于宝安石岩的旧改项目也出现了过渡租金停发两个月的情况；如位于罗湖蔡屋围清庆村从今年 6 月份已经停发过渡费；如位于龙岗布吉的木棉湾旧改项目，原本预计延迟 15 天结果一直迟迟没付。

住宅远离高峰

公寓出现 " 骨折 " 并不是唯一，如今深圳二手房的调整，同样也可以这样形容。

8 月深圳二手房网签套数为 3804 套，为 5.17 新政后成交低位，新房成交套数为 2537 套，则相对平稳。

虽然网签数据有延迟的客观情况，但也说明了一个问题，利好政策经过 3 个月左右，已经被市场全部消化。

这一点从深房中协统计跟踪的更及时的数据也表现出了同样的信号。

深房中协统计的数据以二手房买卖合同发起时间为口径，说明数据的延迟性大大降低，更能反映出当下的深圳楼市。

根据深房中协统计8 月深圳全市二手房录得 4671 套，环比下降 13.2%，同比增长 50.0%。

同时也说明一个值得重视的问题——深圳二手房住宅依旧在 " 以价换量 "。

并且从 7、8 两个月的数据显示，二手房住宅 " 以价换量 " 的幅度进一步拉大。

最近深圳人的朋友圈流出一份二手房小区相比高峰（2021 年 2 月前后）成交回撤了多少的数据。

登记的小区超过 300 个，排除一些公寓性质的数据，整体回撤幅度基本在 30% — 50% 区间。

其中，根据目前深圳各大中介平台数据显示，相比住宅的成交高峰期，调整幅度超过 50% 的小区就达到了 27 个。

如曾经一度传出拆迁概念的月亮湾花园，成交均价调整了约 55%，曾经名校落地 + 拆迁加持的鹏盛年华成交均价调整了约 56%，曾经的热选小区光明一号成交均价调整了约 50.7%。

也就是说，如果说去年年底，深圳楼市还是小范围回到 2019 年，到今年 8 月基本上绝大部分已经回到了 2020 年暴涨以前。

不过当初深圳楼市基本用了不到一年的时间便涨了 30% — 50%，甚至短短半年便涨了一倍。

如果对 2020 年有印象，便会发现如今潮水退去，经历 3 年有余市场价格才回到 2019 年左右。

如 2020 年位于宝安的花样年花乡，一年时间左右成交均价便从约 9.5 万 / 平跃升至约 12.8 万 / 平；位于福田的八卦岭宿舍一年时间左右成交均价从约 7.5 万 / 平跃升至约 13.6 万 / 平；位于南山的冲城市花园一年时间左右成交均价从约 11.46 万 / 平跃升至约 16.7 万 / 平 .

可见，相比之下，收缩阶段的深圳楼市已经算比较坚韧的了。

作者   |   飞天小女警