楼市，又行了？

摘要： 10 月 17 日，在国新办发布会上，住建部部长宣布，将在前期城中村危旧房改造的基础上，新增 100 万套改造任务，并通过货币化方式加大政策支持力度。货币化棚改重启，再次点燃了楼市...

10 月 17 日，在国新办发布会上，住建部部长宣布，将在前期城中村危旧房改造的基础上，新增 100 万套改造任务，并通过货币化方式加大政策支持力度。

货币化棚改重启，再次点燃了楼市的希望 …… 吗？？？

01

今年 "10.1 黄金周 " 的楼市含金量很足，一线城市的房产交易数据很好看。

热度蹿升最明显的是深圳。中指研究院的数据显示，深圳监测项目假期平均认购量达 9 月全月 2 倍水平；二手房成交套数也较去年国庆假期增长 100%。

上海的看点是二手房交易量大增。10 月 1 日至 13 日，上海二手房总成交套数达到 7949 套，环比上涨 7.7%；而相较于去年同期，涨幅更为明显，成交同比涨幅超 75%。

这波深沪的 " 金十 " 行情，是 9.29 两地解限新政催生的。北京和广州的情况也差不多，长假前的 " 临阵磨枪 "，确实起到了奇效。中国楼市目前正处于 " 药不能停 " 的状态。

图 / 图虫创意

4、5 月份一二线城市纷纷 " 解限 "，楼市启动。出一波政策来一波行情。政策刺激的有效期短则一周，长则一月。比如上海 5 月 27 日发布 " 沪九条 " 新政。6 月份二手房交易量 2.6 万套，环比大涨 40%。7 月份迅速回落到 2.04 万套，环比下跌 22.5%。9 月份只有 1.59 万套，与年初相差无几。上海楼市在这轮 " 政策行情 " 中已经算是表现上乘，" 帅不过三秒 "、毫无波澜的大有人在。

既然药不能停，那就得持续下药。住建部节后及时推出重启货币化棚改的 " 大招 "，情理之中。

然而，这真是大招、猛药吗？目前看来，算不上。

02

上一轮棚改之所以能把楼市搞得风生水起，是因为极限资金导入的 " 超级大餐 "。2015 年 -2018 年棚改高潮期，4 年开工 2442 万套，年均 600 万套，注入房地产的资金高达 8 万亿左右。相形之下这轮 " 新增 100 万套改造任务 "，只能算是小菜一碟。

而且，这 100 万套覆盖地级以上 35 城，比 2015 年大规模棚改的 52 城要少，确实少得有限。" 蛋糕 " 大幅缩水，" 分蛋糕的 " 只是减少有限。如果雨露均沾，每城不到 3 万套，那就真成了 " 雨露 " ——比 " 露 " 大一点，比 " 雨 " 小不少。

这点 " 雨露 "，也不好拿。货币化棚改投入的资金分三部分——政策性的扶持资金，地方专项债和市场融资。本质上就是用少量的政策扶持资金撬动金融杠杆。

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在棚改启动阶段，负债主体是地方政府和房企。地方专项债由财政部代发，还不出是要中央财政兜底的，" 天花板 " 不会很高。

房企参与棚改的融资，没有地方财政隐形担保很难拿到。地方财政隐形担保的主力是城投等地方融资平台，早已风光不再。因此，这轮棚改启动，可获得的金融资源大不如前。

启动阶段配杠杆的债务包，最终要靠楼市的终端销售消化。35 城虽多，但是其中有产业基础、人口稳定流入、具备有效市场需求的有多少呢？

35 城 " 雨露均沾 "，有能力有意愿启动的有几城？最终能通过卖房 " 出货 " 还债的又有几城？谁都没底。

不是住建部不想放大招，而是形势比人强，不能放大招。有 2015 年前车之鉴，受制于现实条件，随手画饼 300 万套、500 万套也没意义。上面敢放，下面未必敢接。

这轮货币化棚改对楼市的资金导入规模，不是 2015 年那轮能比的，全国普涨的 " 泼天富贵 " 绝无可能。

能从中这一政策中获益，只是少数高线城市的楼市。

03

货币化棚改主要是释放楼市的改善型需求。北上广等一线城市和经济发达地区的中心城市，是改善型需求的主力。

这些经济发达城市是中国经济的主力，长期承担高比例的转移支付，导致城市更新的水平远远滞后于经济发展水平。其中的落差积累了更多的改善型需求。

比如上海，目前存量住宅 800 万套中，" 老破小 " 占比高达 60%，比中西部中心城市西安、重庆高出 20% 左右。

这种居住环境和经济发展水平脱节的情况，已经严重影响市民的生活质量。新市民受害尤甚，高昂的租金、巨额的房贷却只能换来简陋的 " 蜗居 "，苦不堪言。本质上这是城市更新的公共服务投入不足，造成居住成本过高的恶果。

意愿和能力相匹配，才能形成有效的市场需求。居住的改善型需求也是如此。

经济发达地区中心城市的地方政府有更强的财政能力，保障货币化棚改。这些地区的居民存款和收入，大幅高于全国平均水平，响应政策的经济能力较强。过去是高昂的房价抑制了居民的改善性需求，而这正是货币化棚改的用武之地。

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货币化棚改本身具有一定的福利属性，而且主要是 " 熟地 " 再开发利，有降低基建成本、生活设施配套成本的空间。只要地方政府愿意让利于民，货币化棚改可以降低居民成本，从而更好地释放改善型需求的市场潜力。由此形成的链式反应，会从中低端市场向上传导，" 溢出 " 一定的土地红利。这对缓解地方政府财政压力、改善营商环境，会有帮助。

因此，在经济发达地区的高线城市重启货币化棚改，加大城市更新的力度，的确可以对当地楼市产生较为明显的正面作用。前提是不能走土地财政竭泽而渔的老路。如果再把货币化棚改搞成了高杠杆的债务游戏，即便是经济发达地区的中心城市，也承受不起高负债的后果。

04

这轮重启货币化棚改的政策效果还有待观察。如果是上轮棚改那样搞下沉式的 " 雨露均沾 "，那么对楼市的提振作用微乎其微，甚至有 " 下沉 " 导致失控的风险。

楼市回稳不可能脱离宏观经济的回暖，急不得。目前靠政策调整释放的是存量需求，解限多少就释放多少，因此 " 药不能停 "。但是，这种解除限制带来的存量释放，终究会到头的。都解完了，也就释放完了。

重启货币化棚改的政策 " 续杯 "，无非是挖掘存量需求潜力的更进一步。但是，资金规模和适用范围都很有限，不能指望楼市就此走上快车道。

能够从这一政策中受益的，主要是高线城市的改善型需求。想小换大、逃离 " 老破小 " 的，可以关注政策落实的后续情况，谨慎地选择 " 上车 " 时机。

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此外，如果政策落实到位、操作得当，那么有意在高线城市安家落户的 " 刚需族 "，也将是潜在的受益者。

至于投资性需求，切勿盲目跟风 " 买房抗通胀 "。楼市的长期动力，是经济真实增长，而不是通胀。只有真实的经济增长才能带动真实的资产升值，才能有居民收入增长的稳定预期。两者叠加才有房产升值的空间。，高通胀未必带来高增长。高通胀、低增长的经济环境下，固定资产因其流动性差，并不具备保值功能。何况目前中国经济并没有高通胀的迹象。

现阶段有意购房的，还是以居住功能为重，量入为出、量力而行。