未来房贷利率重定价周期如何选择 灵活调整享受优惠

摘要： 中国人民银行公告〔2024〕第11号完善了商业性个人住房贷款利率定价机制，促进了商业银行批量调整存量房贷利率。目前这一工作已基本完成。从2024年11月1日起，当存量房贷利率与全国...

中国人民银行公告〔2024〕第11号完善了商业性个人住房贷款利率定价机制，促进了商业银行批量调整存量房贷利率。目前这一工作已基本完成。从2024年11月1日起，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。

存量房贷利率批量调整已基本完成，涵盖首套、二套及以上存量房贷以及去年已经调整过加点幅度的存量房贷。截至10月28日，21家全国性银行已完成5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率的下调，各地方法人银行也即将在10月31日完成批量调整。由于房贷利率重定价日期不同，不同借款人的调整后房贷利率会有所差异。目前有一部分重定价日在10月21日以后的借款人的存量房贷利率已经降至3.3%，随着其余房贷陆续重定价，绝大多数参与批量调整的存量房贷利率都将降至3.3%，接近中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷利率平均水平（3.33%）。

此次调整对商业银行净息差的影响基本中性。一方面，近期人民银行下调政策利率，降低了金融机构从人民银行获取资金的成本。另一方面，存量房贷利率下调收窄了新老房贷利差，提前还贷现象明显减少。某大行数据显示，10月以来房贷提前还款较9月减少了20%，有利于银行稳定资产端收益。

根据中国人民银行公告〔2024〕第11号，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。偏离幅度设定为30BP，以兼顾合理让利与可持续性经营。具体调整规则为，以中国人民银行最新发布的全国新发放房贷平均利率所对应的加点幅度加30BP为门槛值，若存量房贷的加点幅度高于门槛值，则可与银行协商调整为门槛值。考虑到10月25日绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30BP，预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。

未来一段时间内，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率将保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。本轮批量调整后，存量房贷利率降至3.3%，如果存量房贷与新发放房贷差异大于30BP，将推动新一轮存量房贷利率下调。因此，预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。