韩国房产，普通人的生存豪赌

摘要： 在东亚，房价 " 居高不下 " 令人 " 望而却步 " 的国家从来不止中国一个。比如韩国首尔，其房价之高一度令人咋舌。2021 年，首尔市中心公寓价格就已经达到每平米 2.2 万美...

在东亚，房价 " 居高不下 " 令人 " 望而却步 " 的国家从来不止中国一个。

比如韩国首尔，其房价之高一度令人咋舌。2021 年，首尔市中心公寓价格就已经达到每平米 2.2 万美元，仅次于中国香港和美国纽约，排名全球第三，在疫情期间甚至还能保持 5% 的价格涨幅。

然而，这份光鲜的价格表却在今年被打破了。除了房价的全面下跌外，一至四月期间近一千家房地产企业先后宣告破产，并快速波及到普通人的生活。

2023 年 4 月，一个叫朴熙顺的韩国女生决定赴死。压垮她的最后的一根稻草，是 6 万韩元的水费催缴单，折合人民币 338 元。

在此之前，她曾是韩国最年轻的亚运会田径选手，在职业生涯的后期，她花费 9000 万韩元在仁川租下一套公寓，决心开启自己的新生，而携款潜逃的全租房主打破了她对生活的希望。

韩国房市特产：" 全租房 "

尽管在中国本土的文化语境之下，拥有一套属于自己的房子十分重要，但这样的文化观念在韩国却并不绝对适用。对于韩国的居民而言，租房远比买房更合适，而这则源自于韩国市场的特殊的制度——全租房。

在今天，所谓的全租房，就是以 " 保证金 " 换取 " 使用权 "。具体来说，就是指租客一次性交给房东房价全款 50% 以上的押金后，就可以 " 免费 " 获得房子的使用权，除日常生活开销外，不再支付租金，待租期结束后，就可以拿回当初交付的全额押金。

这相当于一场夸大成本也放大优惠的 " 月租 " 政策。显然，长租总比短租的租金更低廉，一次性交付的房租总是比月付房租更容易得到优惠——只是在韩国，一次性交付的房租会更多（房价全款的 50%~80%），一次性得到的优惠也更大（免房租租住两年左右）。

那么既然都要一次性进行大额支出，为什么这些租客不干脆尝试直接购买房子呢？

事实上，为了避免过度炒房，韩国银行限制了购房贷款的要求和名额，这使得大多数韩国人既无法一次性交付高昂的购房款，也难以通过贷款的方式获得自己的房产——当然，高昂的贷款利息也是他们选择放弃买房的一大原因。

与此同时，有关全租房的押金贷款业务却十分火热，银行提供给全租房住户的超低利率贷款一度仅有 1%，变相推动了缺乏本金的租客迈向全租房的市场。

由于不必额外支付房租，在全租房模式下，租客交付的押金就更像是寄存在房东手中的、没有利息的定期存款，租客则只需要支付给银行贷款利息，在银行利率不高的情况下，以利息代房租显然是比 " 月租 " 更划算的买卖。

而对于精于打算的房东来说，一次性收缴的高昂押金则是最好的投资本金——比如说，再购置一套新的房产，然后继续出租给愿意缴纳押金的新租客，循环往复，在泡沫中形成自己的 " 房产帝国 "。事实上，在 " 出租旧房换新房 " 的模式下，韩国的房东中手握上百套房产的人比比皆是。

正因如此，" 全租房 " 虽是租房制度，实际上却与房地产购房市场息息相关。

全租房：居住问题解决之道

从历史上看，韩国的全租房制度源自于土地的 " 典当制度 "。由于农户不愿直接出售土地，因而在需要钱的时候，农户更倾向于 " 典当 " 自己土地的使用权，即转让土地的使用权以获取金钱，等期满后再退还金钱并重新获得土地的使用权。随着经济的发展，交易对象逐渐从土地扩展到房屋。

尽管全租房在出现之初更像是一种居民之间的互助活动，但对于政府而言，全租房的推广有助于解决城市住宅问题，是解决低收入和中等收入家庭住宅需求问题的重要举措之一。

二战期间，韩国农村人口向城市大量涌入，导致城市住房供应不足。在购置房产困难的情况下，形成了以古董等贵重物品抵押以获取居住权益的出租模式——卖掉农村房屋渴望来城市发展却又买不起城市房产的农户，和拥有城市房产却资金紧张的城市群体，一拍即合，有效缓解了城市人口增加与城市住房的矛盾。

而随着战后重建和城镇化的推进，住房问题再次出现，由于全租房的租房模式不仅能一次性收取租金避免风险，还能够快速筹措资金，成为房屋主人的首选租赁方式。

进入现代化发展阶段后，城市住房问题的解决策略显得固化而单一：鼓励购买自住房，建立稳定的租住市场或提供足够数量的政府保障性住宅。显然，大城市总是人满为患，房价也总是居高不下，而强迫政府一次性的大规模支出又显得过于理想化，稳定的租住市场成为不二之选。

正如前文所说，全租房模式适应了出租双方模式需求，因而具备良好的 " 民间基础 "。对政府而言，全租房的推行不仅有利于解决城市居住问题，还有利于削减房地产市场的热度，从而抑制房价的不断攀升——当租房优势明显，一些踮着脚尖买房的人就不再投身其中，通过转变供销关系抑制地产的 " 投机炒作之风 "。

压垮骆驼的稻草

然而，全租房并非全无风险，其中最大的问题在于过度丰盈的房产 " 泡沫 "。譬如今天韩国房产市场所面临的降价风暴，而在这场风暴中，很多人都认为全租房制度应当为此负责。

为什么呢？

就像我们前面分析的那样，全租房一端链接着租户与房东，一端链接着银行——在整个购房和出租的过程中，无论是房东还是租户，都需要向银行贷款实现购房和租房的活动，也就是说，全租房的运转和维持，一方面依赖于不断升值的房产，另一方面依赖于偏低的银行利率。

然而事实是，随着美联储加息，具备投资能力的 " 商人 " 们就更倾向于兑换美元赶上资产升值的直通车，而韩国政府就不得不提高银行利率以避免这部分的资金外流。但是，为了避免亏损，银行的借贷利率往往与存储利率同高同低，这就自然造成了借贷利率的水涨船高。

△韩国利率走势

首先受到影响的是租客，银行利率提升意味着用于支付保证金的贷款利息上升，当要交还的利息甚至有可能超过月租金的时候，更多的人就会选择提前退租，收回保证金并偿还银行贷款。

由于房产是通过房东向银行借贷获取的，因此，面对短期内大批量的退租行为，房东只能选择抛售房产以获取资金偿还保证金，房价就面临进一步的下跌。

显然，由于房产价值缩水，房东既无法按时，也无法足额偿还保证金，作为弱势群体的租客，不仅面临无家可归的境地（房子被房东拍卖或被银行收回），还要面临高昂的银行贷款（向银行借贷的高额保证金），全租房也在双重杠杆的加持下，成为了压垮普通人的最后一根稻草。

在韩国仁川，二月至四月，两名男子留下遗书，先后告别了世界。而这两名男子，和朴熙顺租住的是同一位 " 仁川房产大王 " 的房子。

4 月 18 日，仁川的一个广场上举办的悼念活动用于纪念这些逝去的年轻生命。

有句话说，时代的一粒沙，落在普通人的身上就变成了一座山。也许在时代的车轮下，大多数普通人都只是一粒尘埃吧。

参考文献：

[ 1 ] 金昶暻，首尔公共租赁住房政策研究

[ 2 ] 唐燕等，基于融资和储蓄理念的住房供给途径——韩国 " 传贳房 " 运作机制研究

[ 3 ] 陈杰 张鹏飞，韩国的公共租赁住房体系

[ 4 ] 姚允涛，韩国传贳租房制度研究

本文来自微信公众号：一只建筑精，作者：白鹿，编辑：白雎，审核：言西早