多家银行答疑！快看看你的房贷能不能降？

摘要： 作 者丨边万莉编 辑丨周炎炎视频编辑丨许婷婷继节前央行有关房地产的政策大礼包后，多家银行陆续开始向客户答疑 2024 存量房贷利率调整的相关问题，包括工商银行、中国银行、建设银行、...

作 者丨边万莉

编 辑丨周炎炎

视频编辑丨许婷婷

继节前央行有关房地产的政策大礼包后，多家银行陆续开始向客户答疑 2024 存量房贷利率调整的相关问题，包括工商银行、中国银行、建设银行、交通银行、招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行、大连银行、徽商银行等。

Q1: 哪些人可以调整？调多少？

本次调整范围是存量商业性个人住房贷款（包括首套、二套及以上），不包括住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款。

按照《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，如果您的房贷利率加减点高于 -30BP，且高于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率政策下限（如有），均在本次存量房贷利率批量调整范围之内。

目前房贷利率是在 LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的，对于 LPR 基础上加点幅度高于 -30BP 的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于 -30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

Q2：住房贷款是固定 / 基准利率定价的可以调整吗？

平安银行表示，对于存量固定利率房贷，以最新 5 年期以上 LPR 转换为加点形式，再将加点幅度调整为不低于 -30BP（低于 -30BP 的不调整），通过新发放浮动利率房贷置换进行调整。例如，利率为 4% 的存量固定利率房贷，①若调整时最新 5 年期以上 LPR 为 3.85%，则先将其固定利率转换为 4%=LPR+15BP，再将 +15BP 调整为 -30BP。②若调整时最新 5 年期以上 LPR 为 3.65%，则先将其固定利率转换为 4%=LPR+35BP，再将 +35BP 调整为 -30BP。

工商银行举例称，如当前您首套房贷执行固定利率定价，利率为 4%，在 10 月 15 日申请转换为浮动利率定价，由于申请转换时的 5 年期以上 LPR 为 3.85%, 转换后利率为 LPR+15BP，10 月 25 日实施利率批量调整将统一调整至 LPR-30BP。

Q3：二套房的利率可以调整吗？

符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。除北京、上海、深圳地区外，其他地区首套房和二套房贷款利率下限一致，因此无需申请 " 二套转首套 "，银行将会批量进行利率下调至 LPR-30。

如果在北京 / 上海 / 深圳等地区且已符合二套转首套住房贷款标准，可以联系贷款经办行申请 " 二套转首套 "，审批通过后可享受更为优惠的首套房贷款利率。

Q4：北京、上海、深圳的二套房利率如何调整？

如果贷款在北京 / 上海 / 深圳，并且不满足 " 二套转首套 " 条件，按照当前二套房贷款政策下限，调整后利率值为：北京五环外 LPR-25BP，北京五环内 LPR-5BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区 LPR-25BP，其他地区 LPR-5BP；深圳全辖 LPR-5BP。

Q5：同样的地区、同样是首套房 / 二套房，为何调整后利率不同？

除贷款在北京 / 上海 / 深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为 LPR-30BP。但是，此次利率调整仅调整 LPR 加减点，并不调整贷款重定价日。

不同客户贷款重定价日不同（可能是次年 1 月 1 日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重定价。贷款采用的 5 年期以上 LPR 值（定价基准）有 4.2%、3.95%、3.85% 三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。

Q6: 调整后可以省多少钱？

工行举例称，如果房贷为浮动利率定价、当前利率高于 LPR-30BP，将调整为 LPR-30BP（北京、上海、深圳等地区二套房贷款除外）。

例 1：小张在某二线城市有一套住房，当前房贷利率为 LPR 不加点，即 3.85%，调整后房贷利率为 LPR-30BP，假设 5 年期以上 LPR 保持 3.85% 不变，重定价后利率为 3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降 30BP，即 0.3%。以贷款金额 100 万元、30 年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为 4688 元，调整后每月还款约为 4518 元，小张每月可节省支出约 170 元，总共节省利息约 6.1 万元。

例 2：小李在某一线城市有一套住房，当前房贷利率为 LPR+55BP ( 贷款发放时首套房贷利率政策 ) ，即 4.4%，调整后房贷利率为 LPR-30BP，假设 5 年期以上 LPR 保持 3.85% 不变，重定价后利率为 3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降 85BP，即 0.85%。以贷款金额 100 万元、25 年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为 5502 元，调整后每月还款约为 5033 元，小李每月可节省支出约 469 元，总共节省利息约 14.06 万元。

Q7: 商用房贷款可以进行利率调整吗？

不可以。此次存量房贷利率调整只针对商业性个人住房贷款。商用房（含商住两用房、商铺等）贷款不在此次调整范围内。

Q8: 公积金贷款或组合贷怎么处理？

本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款，可单独调整利率水平或新发放贷款置换，新发放贷款只能用于置换组合贷中的商业性个人住房贷款。

Q9: 此前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息可否返还？

暂不支持，此次存量房贷利率调整不溯及既往。

Q10: 何时调整？

根据市场利率定价自律机制发布的倡议，引导商业银行于 2024 年 10 月 31 日前开展一次存量房贷利率批量调整。各商业银行将于 10 月 12 日前发布有关公告和批量调整细则，统一调降房贷利率在 LPR 基础上的加点幅度。目前，大部分银行表示在 10 月 31 日前完成存量房贷利率调整，工行公告表示将在 10 月 25 日进行调整。

Q11: 如何申请调整？

银行将对符合要求的存量住房商业性个人住房贷款进行统一批量调整，无需客户提出申请或提供材料。